L’obligation du preneur de régler le loyer constitue une obligation insusceptible de faire l’objet d’une contestation sérieuse quand bien même les loyers litigieux seraient ceux relatifs à la période Covid.
Par un arrêt du 29 juin 2023, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence vient de préciser que l’obligation du preneur de régler le loyer constitue une obligation insusceptible de faire l’objet d’une contestation sérieuse quand bien même les loyers litigieux seraient ceux relatifs à la période Covid (CA Aix-en-Provence, 29 juin 2023, n° 22/06546). Autrement dit, l’impossibilité d’exercer l’activité commerciale convenue dans le bail.
Cette solution s’inscrit dans la lignée jurisprudentielle bien établie de la Cour de cassation en matière de baux commerciaux durant la période Covid.
En effet, la Cour de cassation a répondu aux questions de savoir si les fermetures administratives constituaient un cas de force majeure, un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou une perte de la chose louée.
Par trois fois, la Cour de cassation a répondu par la négative (pour en savoir plus).
En conséquence, un bailleur n’a pas à accorder de diminution de loyer au titre des périodes de fermetures administratives imposées par les pouvoirs publics au titre de la pandémie de la Covid-19.
Dès lors, deux enseignements doivent entre retenus :
D’une part, pour les instances pendantes, il convient de la maintenir car la dette locative est bel et bien exigible ;
D’autre part, pour les personnes publiques qui ont transigé avec leur locataire, une séance de rattrapage existe : demander le déplafonnement du loyer de renouvellement si l’abandon partiel ou total des loyers consentis n’était pas accompagné d’une renonciation expresse.
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